"건설사에 외면받는 재건축 조합…왜 '을'이 되었나?"

🏗️ 재건축 조합, 더 이상 '갑'이 아니다?!

한때 재건축·재개발 사업의 주도권을 쥐고 있던 조합들이 최근에는 건설사들의 선별 수주 전략 앞에서 점점 입지를 잃고 있습니다. 대표적인 사례로 꼽히는 곳이 바로 서울 노원구 상계주공5단지 재건축 사업입니다.

❌ GS건설과 결별…그 후 시공사는 '0'

상계주공5단지는 1987년 준공된 840가구 아파트를 996가구 규모로 재건축하는 프로젝트입니다. 2023년 초 GS건설과 공사비 3,342억 원(3.3㎡당 650만 원)에 계약을 체결했지만, 조합원들의 분담금 반발로 같은 해 11월 계약을 해지했습니다.

문제는 그 이후입니다. 공사비를 770만 원으로 높여 재입찰을 진행했지만, 건설사 단 한 곳도 응찰하지 않았습니다.

💸 조합원이 부담한 분담금이 '집값보다 비싸'

분담금이 5억~6억 원에 달하면서, 해당 아파트의 실거래가인 5억 원보다 비쌌던 것이 원인이었습니다. 특히 모든 가구가 전용 31㎡로 작고, 일반 분양이 4가구에 불과해 분담금이 클 수밖에 없는 구조입니다.

분담금을 낮추기 위해 계약을 해지했지만, 결과적으로는 시공사도 잃고 사업도 표류하는 상황에 빠졌습니다.

📉 건설업계 "수익 안 나는 현장은 안 한다"

최근 몇 년간 자재비·노무비 상승으로 건설사의 원가율은 90%를 훌쩍 넘었습니다. 2024년 기준 10대 건설사의 평균 원가율은 94.06%로, 1만 원어치 공사를 해도 594원밖에 남지 않는 구조입니다.

이처럼 수익성이 악화되면서 건설사들은 위험 부담이 큰 사업을 피하고 '선별 수주' 전략을 강화하고 있습니다.

🏚️ 시공사 교체, 이제는 '모험'

건설사들의 소극적인 태도는 다른 재개발 지역에도 영향을 주고 있습니다. 최근 한남2구역 조합은 대우건설에 불만이 있었지만, 시공사를 바꾸면 사업이 표류할 수 있다는 불안 때문에 기존 계약을 유지하기로 결정했습니다.

🔍 전문가 분석: 조합의 협상력 약화

과거에는 조합이 시공사에 무리한 조건을 내세워도 대부분 수용했지만, 지금은 건설사가 오히려 '갑'의 위치로 올라섰습니다. 한 업계 관계자는 "지금은 국내에서 주택을 짓지 않는 것이 돈 버는 길이라는 말까지 나온다"고 밝혔습니다.

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📌 요약 정리

• ✔️ 상계주공5단지, 분담금 반발로 시공사 계약 해지 → 재입찰 실패
• ✔️ 공사 원가율 94% 초과, 건설사들 선별 수주 기조 강화
• ✔️ 재건축·재개발 조합의 협상력 약화, 시공사 유지 선택 증가
• ✔️ 원자재가 상승과 미분양 우려로 조합도 보수적 전략 필요

앞으로의 재건축·재개발 시장은 조합과 시공사 간 '협력' 중심으로 재편될 것으로 예상됩니다. 무리한 조건보다 현실적인 사업성과 신뢰가 더욱 중요한 시대가 오고 있습니다.

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