LTV, DTI, DSR의 차이와 의미

내 집 마련을 하거나 부동산 투자에 관심이 생기면 반드시 마주하게 되는 용어들이 있습니다. 바로 LTV, DTI, DSR입니다.
처음 들으면 어렵게 느껴지지만, 이 세 가지는 모두 내가 대출을 얼마나 받을 수 있는지를 정하는 기준이에요.
각 용어가 의미하는 바와 차이점을 이해하면, 보다 현명하게 금융계획을 세울 수 있어요.

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📌 1. LTV (Loan To Value) – 주택 가격 대비 대출 비율

LTV는 ‘주택 담보인정비율’이라고 부릅니다. 쉽게 말해, 집값에 대해 몇 퍼센트까지 대출해줄 수 있는가를 뜻합니다.

예시:
집값이 5억 원이고, LTV가 70%라면 최대 3억 5천만 원까지 대출 가능해요.

• 집값이 6억 원, LTV 60% → 최대 대출 3억 6천만 원
• 집값이 4억 원, LTV 70% → 최대 대출 2억 8천만 원

정부는 부동산 시장을 안정시키기 위해 LTV 기준을 조절합니다.
투기지역이나 조정대상지역에서는 LTV 비율이 낮아져 대출이 어려워질 수 있어요.

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📌 2. DTI (Debt To Income) – 소득 대비 원리금 상환 비율

DTI는 연간 소득 대비, 매년 갚아야 할 원금과 이자 비율을 의미해요.
즉, 내가 버는 돈에 비해 너무 많은 돈을 대출로 쓰고 있지 않은지를 보는 지표입니다.

예시:
연 소득이 5천만 원이고, 매년 대출로 갚아야 하는 돈이 2천만 원이라면
DTI는 (2천 ÷ 5천) × 100 = 40%입니다.

정부는 DTI를 제한해 과도한 대출을 방지합니다. 보통 DTI는 40~50% 이내로 제한되며,
소득에 비해 무리한 대출을 막기 위한 장치입니다.

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📌 3. DSR (Debt Service Ratio) – 총부채 원리금 상환 비율

DSR은 DTI보다 더 정밀한 기준입니다.
내가 가지고 있는 전체 대출에 대해 매년 상환해야 하는 금액을 소득으로 나눈 비율이에요.
여기에는 주택담보대출뿐 아니라, 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출 등 모든 대출이 포함돼요.

예시:
연 소득이 6천만 원이고, 주택대출 원리금 2천만 원 + 신용대출 원리금 1천만 원 = 연 3천만 원 상환 시
DSR은 (3천 ÷ 6천) × 100 = 50%입니다.

최근에는 DSR 규제가 강화되면서 고소득자라도 여러 대출을 보유하면 추가 대출이 어려워질 수 있어요.

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📊 비교표: LTV, DTI, DSR 한눈에 보기

구분	LTV	DTI	DSR
의미	주택가격 대비 대출 비율	소득 대비 주택대출 상환 비율	소득 대비 전체 대출 상환 비율
포함되는 대출	주택담보대출	주택담보대출만 포함	모든 대출 포함
관리 기준	지역·주택 유형에 따라 달라짐	소득과 대출 상환금 기준	전체 금융부채 기준
목적	부동산 과열 방지	무리한 주택대출 방지	총부채 관리

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💡 초보자를 위한 요약

• LTV는 "집값에 비해 얼마나 빌릴 수 있냐?"
• DTI는 "내 연봉 대비 주택대출 부담은 얼마나 되냐?"
• DSR은 "모든 대출을 합쳐도 내 소득에서 감당 가능하냐?"

이 세 가지는 단순히 얼마까지 대출받을 수 있을지를 정하는 기준일 뿐만 아니라,
정부가 부채를 관리하고, 금융위험을 방지하는 수단이기도 합니다.

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🧾 마무리하며

대출을 받을 땐 단순히 ‘얼마나 빌릴 수 있냐’보다 ‘얼마나 갚을 수 있냐’가 중요합니다.
LTV, DTI, DSR은 이런 판단을 위한 도구죠. 내 재정 상태와 목표에 따라 대출 계획을 세워보세요.

다음 글에서는 “갭투자란 무엇인가? 장단점과 리스크는?”에 대해 다룰 예정이에요.
부동산 용어가 점점 익숙해지고 있죠? 계속 함께 공부해봐요 😊